Autor: Antonio Cortés García
julio 9, 2016

Actividades molestas en la propiedad horizontal

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Mayo de 2016, en la que ha sido ponente el magistrado Xavier O’Callaghan Muñoz, resuelve un interesante asunto para la vida diaria de las comunidades de propietarios: a quién corresponde la legitimación activa para pedir la cesación de actividades molestas en la propiedad horizontal.

Un propietario de la comunidad, en nombre e interés propio, demandó a otra propietaria y a una sociedad, por razón de unas obras realizadas en la terraza de esta última propietaria, y de la actividad de cría de aves desarrollada por la misma. La comunidad de propietarios no fue parte en el pleito.

Se discute no tanto la realización de las obras, sino la legitimación del demandante, en nombre propio, para ejercitar la acción de cesación de las actividades molestas en la propiedad horizontal.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal

Hay que tener en cuenta el artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, según el cual:

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la comunidad o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.”

La propietaria demandada, basándose en este precepto, sostenía que la única legitimada para ejercitar la acción es la comunidad de propietarios, a través de su Presidente, y ésta no había sido parte.

El ejercicio de la acción en interés propio

El Tribunal comienza su razonamiento recordando la consolidada línea jurisprudencial que establece que un propietario, por sí solo, puede ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros. Esta doctrina, que el Tribunal Constitucional deduce incluso del derecho de tutela judicial efectiva, afirma:

  • Que ningún precepto establece que, previamente al ejercicio de tales acciones, la cuestión deba someterse a la junta de propietarios.
  • Que ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad si se promueve un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios.
  • Y que pese a la representación orgánica del presidente, cada propietario está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad de aquél o de oposición de la comunidad, ya que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad ordinaria.

Sin embargo, en este supuesto el Tribunal se encuentra con el escollo del artículo 7.2, que sí contempla, de forma expresa, la actuación del Presidente para ejercitar la acción de cesación de las actividades molestas en la propiedad horizontal. Esta aparente dificultad no le impide modalizar y aplicar la doctrina anterior, pues entiende que la actuación del Presidente no se impone como exclusiva y excluyente.

De este modo, si el presidente o la junta de propietarios no toman ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de otro copropietario, y tras los requerimientos oportunos (que en el caso existieron), debe tener la acción de cesación de las actividades molestas en la propiedad horizontal. Y ello en interés propio, y no en el de la comunidad, y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad. Por tanto, desestima el recurso de casación que había sido interpuesto por la demandada, y confirma las sentencias de instancia y de apelación.

Conclusiones

La sentencia es un buen ejemplo de la función interpretativa y complementaria del ordenamiento jurídico que el artículo 1.6 del Código civil atribuye a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, interpretación que si en otros casos puede resultar criticable, en este parece bastante acorde con la justicia material. Pensemos que el autor de las actividades ilícitas podría ser el propio presidente de la comunidad, o un copropietario estrechamente vinculado a él.

Por último, no está de más recordar que, para asegurarse que el requerimiento previo del artículo 7.2 tenga carácter fehaciente, puede acudirse a un acta notarial, tal y como se explica en este otro post.

 

Acerca del autor:

Notario de Albacete.

Antonio Cortés García – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

6 Comentarios

  1. Magnífico Post Sr. Cortés. Una pregunta: entonces es necesario para otorgar poder a pleitos se exige acuerdo de la comunidad facultando especialmente al presidente o puede otorgarlos por si solo el presidente?

    1. Buenos días Jesús:
      Sin perjuicio de la contestación del autor, le aconsejamos la lectura de una sentencia sobre la materia:
      http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=7725054&links=&optimize=20160701&publicinterface=true
      La tiene resumida en el blog de Justito El Notario:
      http://www.justitonotario.es/2016/07/12/doctrina-jurisprudencial-lunes-04072016/
      Saludos y gracias, notaríAbierta

    2. Gracias por su comentario Jesús. Aunque los enlaces que le ha indicado mi compañero Miguel Prieto son bastante explicativos, quisiera añadir que mi criterio personal es coincidente con lo que allí se expone. Si bien el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente la representación legal de la comunidad, no estamos ante una persona jurídica ni puede decirse que el presidente ostente una representación orgánica del tipo de los administradores sociales, por lo que entiendo que debe estar facultado por la junta. Otra cosa es que los estatutos hayan previsto esa posibilidad, o que del acuerdo pueda inferirse la facultad para otorgar el poder aunque no la haya indicado de manera literal.
      Un cordial saludo.

  2. Una cosa es que el presidente otorgue un poder para pleitos y otra cosa es que el poder deba completarse con el acuerdo de junta sobre el ejercicio de acciones. Si el acuerdo existe y se mete en el poder para pleitos, mejor, pero no veo que sea obligatorio que el notario pida el acuerdo de junta para autorizar el poder. Corresponde al juez comprobar la legitimación para la demanda, no al notario. Si piden un acuerdo de junta para dar un poder para pleitos, habrá que dar un poder para cada pleito!

  3. En primer lugar mi total acuerdo con la sentencia y el propio procedimiento seguido.

    Y en segundo lugar agradecer este tipo de textos, por vuestra parte, relativos a la Ley de Propiedad Horizontal que a tantos atañe.

    Un abrazo.

    1. Muchas gracias por tu comentario Ernesto. De acuerdo en que la Ley de Propiedad Horizontal afecta muchísimo a gran parte de la población y quizá sea una de las normas más olvidadas. Un abrazo.

¿ Y tú qué opinas?

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Suscríbete al blog por correo electrónico

Introduce tu correo electrónico para suscribirte a este blog y recibir notificaciones de nuevas entradas.

® notaríAbierta - © notaríAbierta
Aviso Legal - Política de Cookies
Login