Autor: Eduardo Amat Alcaraz
julio 23, 2016

¿Qué es el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo de periodicidad anual, cuya exacción corresponde a las Corporaciones Locales, que grava al propietario, usufructuario, superficiario o concesionario de bienes inmuebles rústicos y urbanos e inmuebles de características especiales, debiendo pagarlo el que sea titular de cualesquiera de esos derechos a fecha uno de enero de cada año.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de Junio de 2016

Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo 2886/2016, de 15 de junio, Sala de lo Civil, cuyo ponente ha sido el Excmo. Magistrado don Francisco-Javier Arroyo Fiestas, ha introducido un elemento de controversia en esta definición, por lo que atañe a la obligación de pago de la cuota tributaria del impuesto correspondiente al año en que tenga lugar la transmisión o extinción del derecho determinante del devengo del impuesto (como supuesto más habitual, cuando se produzca la transmisión, normalmente por compraventa, de la propiedad del inmueble, supuesto del caso enjuiciado).

Se trata de una cuestión relevante que ocasionará no pocos conflictos en la práctica diaria, sobre todo en los despachos notariales en el momento de otorgar la escritura de compraventa de un inmueble, pues supone invertir el criterio hasta ahora mantenido en la materia de que es el vendedor el que ha de pagar el IBI del año en curso, salvo que pacte con el comprador el prorrateo de la cuota en proporción a los días que cada uno haya sido propietario del inmueble transmitido.

El nudo gordiano de la sentencia, que resuelve el Alto Tribunal con escueto argumentario jurídico, radica en la interpretación del artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales (Texto Refundido de 5 de marzo de 2004), que establece: “Lo dispuesto en el apartado anterior (que dispone que serán sujetos pasivos del impuesto quienes ostenten la titularidad del derecho que sea constitutivo del hecho imponible del impuesto) será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común”.

El devengo del IBI

Por su parte, el art. 75 LHL determina que el devengo del impuesto tiene lugar el día uno de Enero, por lo que, como reconoce el Tribunal, el abono del impuesto corresponde al vendedor como propietario a fecha 1 de enero del año en que se perfecciona la venta del inmueble en cuanto sujeto pasivo del impuesto; teniéndose en cuenta que en el contrato enjuiciado no se pactó expresamente la repercusión del impuesto y que la venta se efectuó libre de cargas y gravámenes.

Como concepto tributario básico, el del devengo es definido por la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre) en su artículo 21, cuyo primer apartado dispone: “El devengo es el momento en el que se entiende realizado el hecho imponible y en el que se produce el nacimiento de la obligación tributaria principal. La fecha del devengo determina las circunstancias relevantes para la configuración de la obligación tributaria, salvo que la ley de cada tributo disponga otra cosa.”

¿Dispone algo distinto la Ley de Hacienda Locales respecto del devengo del IBI? Entiendo que no, pues establece claramente un devengo anticipado de un impuesto de periodicidad anual, que tiene lugar el primer día del período impositivo, coincidiendo éste con el año natural, siendo el hecho imponible la titularidad ese día de alguno de los derechos sobre bienes inmuebles antes citados, y sujeto pasivo obligado al pago del impuesto el que dicha fecha sea titular de dichos derechos.

La Ley podría haber escogido otro cualquier día, incluso el día 31 de diciembre, pero ello provocaría indefinición e incertidumbre sobre los términos de la relación jurídica tributaria, y es por ello que prevé un devengo anticipado del impuesto.

Interpretación jurisprudencial del art. 63.2 LHL

Sin embargo, el Tribunal Supremo interpreta el art. 63.2 LHL en el sentido de que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea, salvo que medie pacto en contrario rechazando la posibilidad de repercusión; considera, por tanto, que el precepto atribuye legalmente al vendedor esa facultad de repercusión proporcional, sin que ello suponga alteración de la cualidad de sujeto pasivo (que será siendo el vendedor como propietario a fecha 1 de enero), sin necesidad de pacto expreso de repercusión (pacto éste de distribución proporcional del pago del IBI del año en curso entre vendedor y comprador que, por otro lado, era relativamente frecuente en la práctica).

Entiende pues el Tribunal que el art. 63.2 LHL viene a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa (art. 1445 y siguientes del Código Civil), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega (que coincidirá con el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, salvo pacto en contrario difiriendo la entrega a un momento ulterior, conforme al art. 1462.2 del Código Civil; o, en otro caso, desde que concurran título -contrato verbal o escrito en documento privado- y modo o traditio -entrega de llaves, por ejemplo- conforme a la regla general del art. 609 CC).

Desafortunadamente, la sentencia no ahonda más en esta cuestión y la zanja ahí, sin entrar a aclarar cuáles son esas concretas normas de derecho común que permiten concluir que el hecho de que el comprador deba considerarse propietario desde el momento de la entrega supone que deba soportar desde ese preciso momento la parte proporcional de un tributo cuyo devengo se ha producido -por entero, no de manera fraccionada- anticipadamente a su adquisición del derecho de propiedad.

La remisión a las normas de Derecho común

Las normas reguladoras del contrato de compraventa en el Código Civil (Título IV del Libro IV), a las que alegremente se remite la sentencia del TS, no resuelven expresa ni tangencialmente este tema; simplemente el art. 1468.2 señala que “todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato”, del mismo modo que es el comprador el que asume el riesgo de pérdida, menoscabo o destrucción de la cosa vendida desde la perfección del contrato hasta la entrega (conforme a la máxima romana “res perit emptori” que acoge el art. 1452).

En sede de posesión, el artículo 452 CC dispone: “Si al tiempo en que cesare la buena fe se hallaren pendientes algunos frutos naturales o industriales, tendrá el poseedor derecho a los gastos que hubiese hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión. Las cargas se prorratearán del mismo modo entre los dos poseedores.”

¿Podría amparar esta norma la doctrina del TS? Entiendo que no, pues este precepto se limita a regular los efectos de la posesión de bienes productores (tierras de cultivo, básicamente) al cesar la buena fe del poseedor; y la expresión “cargas” no parece que se refiera a impuestos o contribuciones que recaigan sobre el inmueble en cuestión por imperativo legal, por mucho que en la práctica se use con frecuencia el término “carga tributaria”.

Por su parte, el art. 451 CC establece que “los frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción”; y en idéntico sentido, el art. 474 respecto del derecho de usufructo. Pero la cuota tributaria de un impuesto no es un fruto civil, pues éstos son a tenor del art. 355 CC, “el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas”.

Tampoco entre las reglas generales del Derecho de obligaciones (arts. 1094 y siguientes) se recoge norma alguna que pueda solventar esta cuestión; el art. 1095, en el mismo sentido que el apuntado 1468 para la compraventa, únicamente expresa que “el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.

No hallamos, por tanto, esas concretas normas de derecho común a que alude el TS en apoyo de su doctrina interpretativa del art. 63.2 LHL; al hablar este precepto de “la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común“, ¿no estará aludiendo a la posibilidad de que los contratantes establezcan los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral o al orden público, de conformidad con el principio general de libertad de contratación que consagra en nuestro Derecho el art. 1255 del Código Civil?

¿Acaso no querrá decir que la posibilidad de repercutir el IBI y pactar el prorrateo de la cuota de la anualidad vigente entre transmitente y adquirente es un pacto lícito que no contraviene la Ley de Haciendas Locales ni infringe por lo tanto los límites establecidos para la libertad de estipulación por el art. 1255 CC?

Comparativa del IBI con los gastos de comunidad

Dado que los gastos de comunidad de propietarios de edificios en régimen de propiedad horizontal son otros de los puntos, que junto con el situación de pago del IBI, más han de tenerse presentes (y en la que más hincapié ponemos los Notarios en el otorgamiento de las escrituras) a la hora de transmitir un inmueble (imponiéndose en ambos casos una afección real del inmueble transmitido por ministerio de la Ley al pago de las cuotas devengadas y no pagadas, cualquiera que sea el propietario del inmueble), podemos acudir a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal para ver si contienen disposiciones que podamos extrapolar al caso del IBI.

En principio, no contiene la LPH regla alguna sobre el prorrateo de los gastos de comunidad del período en que se transmita la propiedad de un piso o local (hay que tener en cuenta que aunque normalmente las cuotas se giran anticipadamente con periodicidad mensual, hay comunidades de propietarios que lo hacen de forma trimestral o incluso semestral, de modo que el propietario paga enteramente la cuota de gastos de ese período, aunque durante el mismo transmita la finca). Sí contiene, en cambio, una precisión con referencia al pago de derramas extraordinarias, al disponer el art. 17.11 LPH que “las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

Por lo tanto, en este caso, sí establece la ley, no tanto un prorrateo, sino una regla especial respecto de la determinación de quién deba entenderse como obligado al pago de esas derramas extraordinarias. Para una mejor comprensión de esta materia, recomiendo la lectura de este post de mi compañero Francisco Rosales.

Comparativa con otros impuestos locales

Igualmente, podemos acudir a la normativa reguladora de otros impuestos locales para comprobar si contienen reglas similares respecto de la obligación de pago del impuesto que permitan arrojar luz respeto del supuesto analizado del IBI:

a) Respecto del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), el art. 89 LHL dispone: “1. El período impositivo coincide con el año natural, excepto cuando se trate de declaraciones de alta, en cuyo caso abarcará desde la fecha de comienzo de la actividad hasta el final del año natural.

2. El impuesto se devenga el primer día del período impositivo y las cuotas serán irreducibles, salvo cuando, en los casos de declaración de alta, el día de comienzo de la actividad no coincida con el año natural, en cuyo supuesto las cuotas se calcularán proporcionalmente al número de trimestres naturales que restan para finalizar el año, incluido el del comienzo del ejercicio de la actividad. Asimismo, y en el caso de baja por cese en el ejercicio de la actividad, las cuotas serán prorrateables por trimestres naturales, excluido aquél en el que se produzca dicho cese. A tal fin los sujetos pasivos podrán solicitar la devolución de la parte de la cuota correspondiente a los trimestres naturales en los que no se hubiera ejercido la actividad.”

b) Para el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM), el art. 96 LHL establece: “1. El período impositivo coincide con el año natural, salvo en el caso de primera adquisición de los vehículos. En este caso el período impositivo comenzará el día en que se produzca dicha adquisición.

2. El impuesto se devenga el primer día del período impositivo.

3. El importe de la cuota del impuesto se prorrateará por trimestres naturales en los casos de primera adquisición o baja definitiva del vehículo. También procederá el prorrateo de la cuota en los mismos términos en los supuestos de baja temporal por sustracción o robo de vehículo, y ello desde el momento en que se produzca dicha baja temporal en el Registro público correspondiente.”

Por lo tanto, para estos dos tributos municipales, cuyo devengo tiene lugar también de forma anticipada el primer día del año natural, la propia Ley de Haciendas Locales previó la posibilidad de prorrateo de la cuota en los casos de alta y baja de la actividad y adquisición o pérdida del vehículo, respectivamente.

¿Por qué no introdujo una previsión similar para el IBI disponiendo el prorrateo entre transmitente y adquirente de la cuota tributaria correspondiente al año en que se transmita el inmueble o se constituya, transmita o extinga el derecho cuya titularidad constituye el hecho imponible del impuesto, pudiendo hacerlo de forma clara y contundente?

La sentencia y el principio de libertad de contratación

Una de las máximas en Derecho es la de que “donde la Ley no distingue, no cabe distinguir”. Es por ello que la interpretación sentada por el Tribunal Supremo en esta materia me parece forzada, si no directamente “contra legem”. Es de reconocer la justicia material perseguida por el Alto Tribunal; así, no es del todo punto lógico que un propietario que vende un inmueble de su dominio el día 2 de Enero, deba soportar por entero el pago del IBI de ese mismo año.

Sin embargo, defiendo que precisamente ahí es donde debe darse cabida a la capacidad negociadora de las partes y al principio de libertad de contratación, para que los contratantes libremente pacten el prorrateo, o no, o un descuento en el precio por razón de la cuota de IBI anticipada por el transmitente, o lo que quieran voluntariamente establecer; pero sin que deba imponerlo el Tribunal Supremo sobre la base de una pretendida interpretación jurisprudencial de una norma fiscal que, a mi parecer, no dispone lo que el Tribunal entiende que dice, máxime cuando, pudiendo haberlo establecido (como sucede en sede de IAE e IVTM), no lo ha hecho.

La sentencia parte de distinguir las consecuencias tributarias (el sujeto pasivo es el propietario a fecha 1 de Enero, sin que la transmisión del inmueble pueda suponer alteración de esta circunstancia), de las civiles; pero es que civilmente, lo que impera en nuestro Derecho es el tan repetido principio de libertad contractual que, con esta doctrina, no se permite desarrollar.

Problemas que puede ocasionar esta doctrina jurisprudencial

Y es que esta doctrina jurisprudencial respecto de la repercusión del IBI plantea diversos problemas, así entre otros:

a) Como pone de relieve mi compañero Francisco Mariño en este post, de conformidad con el art. 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, es cláusula abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario; lo cual da pie a discutir la legalidad de la facultad de repercusión de la cuota de IBI por parte de un vendedor promotor inmobiliario (o entidad financiera, que en los tiempos que corren son las mayores vendedoras de inmuebles) frente al comprador consumidor.

b) Nos estamos centrando en la repercusión del IBI en el negocio más habitual en la práctica, la transmisión (por lo general, mediante compraventa) de la propiedad de un inmueble urbano; pero como hemos visto, la titularidad de otros derechos sobre inmuebles urbanos, como el usufructo, superficie o concesión administrativa, constituye también hecho imponible del IBI. En el caso del usufructo, el mismo es un derecho que se constituye usualmente con carácter vitalicio, por lo que se extingue (salvo renuncia o transmisión previa, poco frecuente) por el fallecimiento del usufructuario.

Así pues, en caso de extinción de usufructo por fallecimiento, los herederos del usufructuario, siguiendo la tesis del TS, estarían en su perfecto derecho de reclamar del nudo propietario que consolida el pleno dominio al extinguirse el usufructo, la parte proporcional del IBI abonado anticipadamente por el usufructuario, luego fallecido en el transcurso del período impositivo; y en caso de desatender el nudopropietario dicha reclamación, se estaría dando lugar a un conflicto que probablemente desembocaría en litigio si no se alcanza un arreglo extrajudicial de la controversia.

c) Y la que me parece la consecuencia más peliaguda en la práctica: los artículos 453 y 522 del Código Civil permiten al poseedor de buena fe y al usufructuario, respectivamente, retener el bien mientras no se les satisfaga los gastos necesarios o desembolsos realizados en la cosa poseída o usufructuada. ¿Podría considerarse, de seguir la doctrina del TS, la cuota del IBI del año en que cese la posesión (es decir, cuando se transmita la propiedad) o el usufructo como “gasto necesario” o “desembolso” resarcible, cuyo impago permita al transmitente la retención del bien?

Conclusiones

De aceptarse esta doctrina del TS sobre la repercusión del IBI, para evitar estos desagradables imprevistos, debería dejarse claro en las negociaciones previas al otorgamiento de la escritura de compraventa a quién corresponde pagar la cuota del año de que se trate, por lo que convendría que agentes inmobiliarios, abogados o cualquier otro profesional que medie en la operación, incluyesen una cláusula expresa al respecto en los documentos de reserva o arras que redacten, la cual obviamente quedará reflejada en la escritura pública posterior.

No quiero imaginarme una firma de una escritura de compraventa en la que el vendedor se niegue a entregar las llaves de la casa hasta que el comprador le abone la parte proporcional del IBI del año en curso…

 

 

Acerca del autor:

Notario de Puerto Lumbreras (Murcia).

Eduardo Amat Alcaraz – ha escrito posts en NotaríAbierta.


 

 

18 Comentarios

  1. Buenas tardes.
    Vendí mi piso en Barcelona el día 09/06/16 y no hubo duda por parte de la inmobiliaria, compradora y notario de quien pagaba el IBI de todo el año: yo como vendedora. ¿Era correcto? Por lógica, a mí me parecía que los dos últimos trimestres (ya que lo vendí en junio) le correspondían a la parte compradora pero me dijeron que no. Ahora tendré que pagar el tercer y cuarto trimestres de un piso que ya no es mío. ¿Puedo hacer algo?
    Muchas gracias.

    1. Buenas tardes: La sentencia que ha dado lugar a todo esto es de 15 de Junio de 2016, con lo que la respuesta por parte de la inmobiliaria, la compradora y el notario es correcta. En este caso no había lógica que aplicar, había una Ley que era la que establecía (y sigue estableciendo) que el que pagaba era el propietario a 1 de Enero, aunque vendiera el día 2. Así que la única vía en este caso sería la del recurrente en el caso de la Sentencia que comenta Eduardo Amat, es decir, la de la reclamación judicial (o un acuerdo a posteriori con la parte compradora). Saludos y gracias por participar. Saludos. notaríAbierta.

  2. Hola
    En mi contrato de arras dice expresamente que la vivienda se entrega libre de impuestos.

    Esto aplica al importe completo del IBI por ser un impuesto anual??

    Gracias

    1. Más que libre de impuestos (porque de eso no estamos libres ninguno), entiendo que dirá que el inmueble se ha de entregar “libre de cargas y gravámenes, y al corriente en el pago de impuestos”, que es lo que usualmente se estipula.
      Presupuesto ello, es ya cuestión de interpretación jurídica, dado que no se hace referencia expresa a un posible pacto de prorrateo de IBI. Yo entiendo que dado que el obligado al pago del IBI es el propietario a fecha 1 de Enero, el vendedor habrá de entregar el inmueble habiendo satisfecho, u obligándose a ello, la cuota del año en curso completa.
      Un saludo.
      PD Sobre la existencia de ese pretendido “contrato de arras” le recomiendo la lectura de este post de mi compañero Francisco Rosales: https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/

      1. Muchas gracias por su respuesta

        El propietario alega que su responsabiidad de pago de impuestos es hasta la fecha de venta y sólo está dispuesto a pagar hasta ese momento (marzo 2017). La realidad es que tiene fraccionado el pago del IBI y lo que pretende es pagar los recibos de enero a marzo y dejar sin pagar los restantes.
        Yo entiendo que él tenia obligacion de pagar el IBI completo en enero y el que lo haya fraccionado (en definitiva es un financiamiento) no le excusa del pago completo.
        Además, el fraccionar el pago conlleva un incremento del 3% , eso si es indiscutible que yo no debo asumirlo.
        Qur opina?
        El link muy interesante lástima no haberlo leido antes!!!
        Gracias de nuevo

      2. Como digo, habría que leer bien los términos en que se halla redactado el contrato privado. La posibilidad de pactar entre vendedor y comprador el pago del IBI del año en curso no admite dudas; en defecto de pacto, la sentencia del TS analizada en el post presume el prorrateo, lo que a mi juicio es un error, porque la ley dice claramente que el sujeto pasivo obligado al pago de la cuota completa es el propietario a fecha 1 de Enero.
        Un saludo.

  3. El TS indica que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el pago del IBI corresponde al vendedor pero puede repercutir la parte proporcional de dicho impuesto al comprador. Podríamos considerar que existe dicho pacto en contrario cuando en la escritura se indique ” el IBI corresponde íntegramente al vendedor”.
    Gracias.

    1. Efectivamente. Por ello, desde la promulgación de la sentencia del Tribunal Supremo analizada en el post, hago constar siempre en las escrituras de compraventa que autorizo la declaración expresa de a quién corresponde el pago del IBI del año en curso: si al vendedor, al comprador, prorrateado proporcionalmente a los días del año en que cada cuál sea propietario, por mitades iguales, etc… Así no queda lugar a dudas acerca de la intención de las partes, evitando interpretaciones y presunciones de posibles repercusiones del impuesto.
      Gracias por su comentario, un saludo.

  4. Creo que las opiniones que se exponen al respecto adolecen de un vicio interpretativo fundamentado en que el IBI debe pagarlo quien sea propietario el 1 de Enero del año en el que se realiza la compraventa. Pues claro que sí, porque es el sujetopasivo quien tiene que ingresar el impuesto en las arcas de la administración; pero sujeto pasivo no es equivalente a destinatario del impuesto que, en este caso, es el titular, o titulares, del inmueble en el ejercicio fiscal. Cuando se transmite un inmueble ocurre que en ese año se dan dos titulares, cada uno durante una parte de dicho año. Obviamente, siendo el destinatario del impuesto el titular, deberá distribuirse la carga entre los titulares proporcionalmente al tiempo que en ese año es titular.

    El hecho de que la Administración establezca la figura del sujeto pasivo es para asegurarse el ingreso, y lo hace con criterios de oportunidad, pues el IVA de una compraventa de inmueble, nadie duda que dicho impuesto lo paga el comprador, sin embargo es el vendedor el sujeto pasivo.

    1. Muchas gracias por su comentario, Manuel. No obstante, permítame que disienta acerca de su consideración sobre mi “vicio” interpretativo: el IBI debe pagarlo quien sea propietario del inmueble a fecha 1 de Enero de cada año, con independencia de que durante ese año se transmita el inmueble, no porque así lo interprete yo de forma particularísima, sino porque así lo establece de forma clara y contundente la Ley de Haciendas Locales (artículo 63 en relación con el 75), al establecer quién es el sujeto pasivo (único concepto fiscalmente asumido; el “destinatario” del impuesto que Usted defiende carece de soporte legal alguno).
      En el propio post apunto que dicho criterio seguramente venga guiado por la necesidad de que los Ayuntamientos se aseguren el cobro de dicho impuesto. Pero es que, por otro lado, la legislación tributaria debe estar presidida por principios de claridad y determinación, de forma que no pueda torticeramente decidirse quién o cuándo debe satisfacer cierto tributo, y en el caso del IBI, que se sepa quién ha de satisfacerlo y no quede dicho hecho a expensas de que durante el año se transmita o no el inmueble.
      El Tribunal Supremo, en su sentencia, seguramente pretende guiarse por un principio de equidad y justicia material, pues no digo yo que no pueda ser lógico que el impuesto se reparta proporcionalmente entre vendedor y comprador en función de los días que respectivamente hayan poseído el inmueble; lo que digo es que dicha interpretación carece de amparo legal, o fuerza mucho la redacción legal en vigor (o directamente, es contraria a ella); y, además, puede provocar (de hecho, así está sucediendo con frecuencia en mi despacho) conflictos entre las partes a la hora de formalizar la venta de un inmueble.
      Finalmente, creo que no puede recurrirse a la comparación con el IVA que Usted utiliza; dicho impuesto se basa en el mecanismo de la repercusión, de forma que legalmente se establece que el sujeto pasivo es quien entrega el bien o presta el servicio (en el caso, el vendedor), y el destinatario (aquí sí existe este concepto) ha de abonar al sujeto pasivo la cuota impositiva que corresponda, siendo éste último el obligado a ingresarla a Hacienda (salvo los supuestos de inversión del sujeto pasivo).
      Gracias por seguirnos, un saludo.

  5. Buenos días, Eduardo,
    Primero de todo decirle que he disfrutado con la lectura de su artículo por la claridad con la que está redactado.

    Quería plantearle que al ser una única STS entiendo que aún no ha sentado jurisprudencia, por lo que me surge la duda sobre cómo debo actuar en una compra que voy a firmar en las próximas semanas, ya que en el contrato de arras no se pactó nada respecto al IBI. Mi duda es la siguiente por si pudiese usted ayudarme:
    Yo soy la sociedad compradora y no actúo como consumidor final: si me niego al pago de la parte prorrateada del IBI que ahora repentinamente me está exigiendo el vendedor (una entidad bancaria), ¿puede negarse éste al otorgamiento de la Escritura Pública y yo perder las arras entregadas por incumplimiento?
    ¿o el vendedor es el que incumpliría contrato si se niega a otorgar la Escritura Pública si no abono el prorrateo de IBI? Esto sería así sólo si interpretásemos que basta con mi disposición de pago del total precio del inmueble para no incurrir en incumplimiento por mi parte, y que tras la firma en Notaría el vendedor tendría sólo la posibilidad de reclamarme judicialmente cualquier otra obligación accesoria a la compraventa que a su juicio yo, compradora, aún tenga pendiente con él.

    Gracias adelantadas y les envío a usted y a todos sus compañeros un saludo muy cordial,
    Ana.

    1. Estimada Ana:
      Ante todo, habría que atender a los términos en que se redactó ese contrato privado de compraventa, o documento de reserva o arras (las arras no pueden conceptuarse como contrato, como muy bien ha explicado mi compañero Francisco Rosales en su blog: https://www.notariofranciscorosales.com/el-contrato-de-arras/).
      No recogiéndose pacto alguno respecto al pago del IBI del año en curso, personalmente entiendo que hay que remitirse a la ley, que establece que ha de pagarlo por entero el vendedor como sujeto pasivo al ser propietario a fecha 1 de Enero. La sentencia del Tribunal Supremo analizada efectivamente es una sentencia aislada, hasta el momento no reiterada con lo que no puede considerarse doctrina jurisprudencial; pero es que ni siquiera el Alto Tribunal se halla vinculado por sus propias decisiones anteriores, con lo que podría dictar sentencia sobre otro asunto similar en distinto sentido.
      Es indiferente el carácter de consumidor o no del comprador a estos efectos (lo que sí tiene trascendencia en otros ámbitos, como también hemos expuesto en este blog: https://www.notariabierta.es/sociedad-mercantil-caracter-consumidor/).
      Siendo personalmente crítico con la mentada sentencia del Tribunal Supremo, y no previéndose pacto alguno respecto del IBI del año en curso en el documento privado firmado, entiendo como Ud. que el vendedor no puede introducir ex novo y unilateralmente la exigencia del prorrateo de esa cuota de IBI, y que incurriría en incumplimiento negándose a otorgar la escritura de compraventa y transmitir el dominio, siempre claro que el comprador demuestre su voluntad de cumplir, para lo cual bien podría plantear un requerimiento notarial citando al vendedor al otorgamiento de dicha escritura; y en caso de incomparecencia de éste, podría incluso plantearse la posibilidad de ofrecimiento de pago y consignación notarial del precio a disposición del vendedor, de conformidad con el artículo 69 de la Ley del Notariado.
      Muchas gracias por seguir el blog y por su comentario.
      Saludos.

      1. Don Eduardo, le agradezco enormemente su respuesta, que me es de muchísima utilidad, y creo que lo será a otros muchos en mi misma situación.
        En relación a conceptuar las arras como “contrato”, le agradezco su apunte y me he leído el artículo al respecto de D. Francisco Rosales. Sólo matizar que su compañero ha actualizado su publicación, mencionando al final de la misma que para su sorpresa una Sentencia del Tribunal Supremo del 2014 habla del “contrato de arras” (aunque entiendo que él mantiene la misma posición doctrinal).

        Muchísimas gracias de nuevo, y un saludo muy cordial,
        Ana.

  6. Hola, tengo una gran duda y no encuentro la respuesta.
    El año pasado en el mes de octubre, compre una vivienda de segunda mano( compre esta vivienda a la caixa ).
    y este año imagino que tengo que pagar el IBI???’, mis dudas son, estoy fuera de plazo,donde tengo que ir a pagar y que cantidad…
    dicha vivienda se encuentra en la localidad de toledo.
    Gracias.

    1. Buenos días:
      Aunque este blog no atiende consultas, le diré que lo normal sería que le llegue a usted carta de pago del impuesto si no lo tiene domiciliado.
      El momento de cobro varía según Ayuntamiento. Llame usted al Ayto de Toledo y pregunte cuando se pasan los recibos al cobro (aunque seguro que podrá encontrar la información en internet). Si se le ha pasado el plazo, pague. Si no “toca” espere a la carta y pague y domicilieló si lo considera oportuno, asegurándose de que tienen su domicilio correcto. En resumen, consulte en el Ayto o en los servicios de gestión de impuestos del Ayto, si es que los tiene. Saludos, notaríAbierta.

  7. Tengo una duda urgente.
    Tengo un día para pagarantizar la IBI de una vivienda que compre eno marzo.
    Yo pensaba que no me correspondía y así se habló en notaría.
    habiéndose hablado que la parte vendedora seria la que lo pagaris.
    Pero no se refleja exactamente asi en la escritura, la escritura dice al corriente en el pago de la contribución.

    Los vendedores se basan en el contrato privado con fecha anterior, el contrato de arras donde hay una cláusula y es que nosotros deberíamos pagar el IBI.
    Cláusula q no cono citamos, porque no lo leímos. Fallo

    Mi pregunta, habiendose pactado lo contrario en notaría el día de la.compraventa, q prevalece???

    Ellos están dispuestos a llegar a tribunales ¿ que posibilidades tengo?

    1. Estimada Carmen:

      Sería conveniente leer las cláusulas sobre IBI contenidas tanto en el documento privado como en la escritura pública para atender a los términos exactos en que se hallan redactadas. A priori, parece que la expresión “al corriente en el pago de la contribución” da a entender que toda cuota de IBI devengada con anterioridad al momento de la transmisión está abonada por quien legalmente corresponde, esto es, el propietario vendedor; incluida por tanto la cuota del año en que tiene lugar la transmisión, al no contener la escritura pacto expreso alguno sobre el pago de esta cuota.
      Hay que tener en cuenta que, a diferencia del documento privado, la escritura pública notarial goza de presunción de veracidad y tiene fuerza probatoria respecto de su fecha de otorgamiento, identidad de los otorgantes y hechos y declaraciones que contiene. Ahora bien, existiendo ese documento privado previo contradictorio, en caso de contienda judicial, y atendiendo a las circunstancias del caso, el juez podría conceder cierto valor al documento privado siempre que las partes (en especial, aquella a la que perjudica principalmente, aquí la compradora) reconozcan sus existencia conforme al art. 1225 del Código Civil, y la vendedora fundamente de forma convincente el porqué de la distinta redacción de la escritura posterior, pues como he dicho, ésta tiene una presunción de veracidad (si bien es presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario).
      En el estado actual de cosas, y sin perjuicio de una posterior declaración judicial en sentido contrario, personalmente entiendo que no ha Usted, como compradora, de abonar ninguna cuota de IBI devengada con anterioridad al momento en que se transmitió el inmueble (el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, salvo que se hubiese pactado lo contrario conforme al arr. 1462 del Código Civil), pues en la escritura (que, en principio, prevalece) se expresó que no se debían y por lo tanto el compradora no asumió el pago de IBI pendiente alguno, y legalmente su pago correspondería al anterior propietario como sujeto pasivo; si bien, debe ser consciente de que, como propietaria actual del inmueble, puede verse afectada por la falta de pago de dichos IBIs pendientes aunque no le corresponda pagarlos, pudiendo incluso el Ayuntamiento embargar el inmueble aunque no sea ya propiedad del deudor sino de tercera persona, en base al art. 64 de la Ley de Haciendas Locales.
      Saludos.

  8. La parte vendedora tiene claro que lo tenemostrar que pagar nosotros y literalmente han contestado que nos veremos en los tribunales.
    ¿ Cuanto podría salirme después la contribución con recargo, las costas del juicio y del abogado?
    Si al final voy a tener q pagar mucho más. ..

    Al parecer y según dicen ellos, según una ley de junio de 2016 ya se puede repercutir el IBI al comprador y es lo q se hizo en el contrato de arras

    Sin embargo en la escritura, aunque se habló espresamente , la notaria no lo recogió tan detalladamente y pone solo que: “compran y adquieren las dos fincas (vivienda y garaje) con todos sus derechos inherwntes a la misma, libres de cargas y al corriwnte en el pago de contribuciones, arbitrios e impuestos y sin estar arrendadas”

    Pero no pone expresamente que la parte vendedora se hace cargo de la contribución y sin embargo en el de arras si lo pone : ” la parte compradora se hará cargo de la contribición correspondiente al año 2017 ”

    Muchas gracias por su ayuda. Depende de lo que me conteste, buscaré mañana un abogado o pagare los 500 € de contribución, q mañana es último día

    Atentamente, Carmen Barroso

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